Rechtsanwalt von Knorre | Donauwörth | Wohnungsmiete: Was ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug zu beachten
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Wohnungsmiete: Was ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug zu beachten

Dass der Vermieter bei einem Rückstand von insgesamt 2 Monatsmieten gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB fristlos kündigen kann, ist allgemein bekannt. Nicht ganz so bekannt ist, dass der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB bereits dann fristlos kündigen kann, wenn sich der Mieter an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit einem „nicht unerheblichen Teil der Miete“ im Rückstand befindet. Für die Wohnungsmiete definiert § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass ein „nicht unerheblicher Teil der Miete“ dann gegeben ist, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Eine Monatsmiete und 1 Cent reichen also bereits aus!

Einer der häufigsten Kündigungsgründe für Wohnungsmietverträge ist, dass der Mieter die Miete nicht zahlt.

Dass der Vermieter bei einem Rückstand von insgesamt 2 Monatsmieten gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB fristlos kündigen kann, ist allgemein bekannt. Nicht ganz so bekannt ist, dass der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB bereits dann fristlos kündigen kann, wenn sich der Mieter an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit einem „nicht unerheblichen Teil der Miete“ im Rückstand befindet. Für die Wohnungsmiete definiert § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass ein „nicht unerheblicher Teil der Miete“ dann gegeben ist, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Eine Monatsmiete und 1 Cent reichen also bereits aus!

Tipp für Vermieter: Ein einmal entstandenes Kündigungsrecht entfällt nicht dadurch, dass sich der Rückstand in der Folgezeit verringert. Hat z.B. der Mieter in einem Monat nur einen Teil der Miete überwiesen und zahlt er im darauffolgenden Monat nicht fristgerecht, ist das Kündigungsrecht entstanden. Sie können auch dann noch kündigen, wenn der Mieter vor Ausspruch der Kündigung noch so viel nachgezahlt hat, dass der Rückstand eine Monatsmiete nicht mehr übersteigt. Die Kündigungsmöglichkeit entfällt nur dann, wenn der Rückstand bis auf den letzten Cent bezahlt wurde.

Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen gehören übrigens, anders als die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen, nicht zum Mietrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der zur Kündigung berechtigt.

Tipp für Mieter: Geben Sie bei Zahlungen immer den Verwendungszweck an. So vermeiden Sie, dass der Vermieter Ihre laufenden Mietzahlungen auf eine streitige Nebenkostennachzahlung verrechnet und Sie mit der laufenden Miete in Verzug geraten, was zur Kündigung führen kann.

Zieht der Mieter nicht aus, wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, sofern nicht der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen dem Mieter erklärt (§ 545 BGB). Dann ist es egal, ob die Kündigung wirksam war oder nicht.

Tipp für Vermieter: Widersprechen Sie bereits im Kündigungsschreiben ausdrücklich der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Gebrauchs der Wohnung.

Die außerordentliche, fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wird gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die rückständige Miete vollständig bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Mietschulden verpflichtet. Weitere Voraussetzung ist, dass nicht innerhalb von 2 Jahren zuvor auf diese Weise eine Kündigung unwirksam geworden ist. Selbstverständlich muss auch die laufende Miete gezahlt werden.

Tipp für Mieter: Wenn Sie selbst nicht den Rückstand bezahlen können, fragen Sie rechtzeitig beim Jobcenter oder Sozialamt nach, ob die Mietschulden, ggf. als Darlehen, übernommen werden können. Beruht der Mietrückstand auf einer streitigen Mietminderung, zahlen Sie den Rückstand unter Vorbehalt der Rückforderung. Noch besser ist es, bei Mängeln von vornherein die volle Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen und den Vermieter auf Rückzahlung in Anspruch zu nehmen. So vermeiden Sie, dass es überhaupt zur Kündigung kommt. Bei einer Mietminderung tragen Sie als Mieter das Risiko, ob der Mangel vorliegt und eine Minderung in der geltend gemachten Höhe rechtfertigt.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH (Beschluss v. 20.07.2016, Az.: VIII ZR 238/15) gilt diese Heilungsmöglichkeit nicht für eine (hilfsweise) ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB. Diese Rechtsprechung ist vielfach auf Kritik gestoßen. Eine angekündigte Gesetzesänderung wurde bislang nicht umgesetzt. Das LG Berlin hat mit 2 Urteilen vom 13.10.2017 (Az.: 66 S 90/17) und 15.11.2017 (Az.: 66 S 192/17) entgegen dem BGH entschieden, dass bei Nachzahlung der Miete in der Schonfrist auch die hilfsweise Kündigung mit ordentlichen Frist unwirksam ist. Diese Urteile wurden vom BGH mit Urteilen vom 19.09.2018 (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) aufgehoben. Der BGH hält an seiner Rechtsprechung fest, dass neben der außerordentlichen Kündigung die hilfsweise ordentliche Kündigung möglich ist und die Schonfristzahlung letztere nicht unwirksam werden lässt.

Tipp für Vermieter: Sprechen Sie neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist aus.